- Căn cứ pháp lý
Các quy định về trổ cửa sổ 2010 – 2015 và trước đó được thực hiện theo pháp luật xây dựng và luật dân sự 2005, các tiêu chuẩn xây dựng nhưng chưa rõ ràng và gây nhiều tranh cãi và được thay thế bằng các quy định về trổ cửa sổ theo BLDS 2015 và tiêu chuẩn xây Việt Nam năm 2012.
Có thể nói các quy định về mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở, công trình sẽ có các thời điểm áp dụng các quy định luật về trổ, mở cửa sổ khác nhau theo các quy chuẩn mở cửa sổ Việt nam khác nhau.
Cụ thể:
– Trước ngày 3/4/2008: Quy định mở cửa sổ theo Quy chuẩn Việt Nam (tập 1 năm 1997 ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) và phần II của tập 1 được thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD). Trong đó có quy định hạn chế quyền trổ cửa như sau:
+ Từ tầng 2 trở lên chỉ được mở cửa đi, cửa sổ lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh ít nhất 2m và quy định khi mở cửa phải có biện pháp tránh nhìn trực tiếp và nội thất nhà bên cạnh.
Nếu ranh giới dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa có thiết kế cánh cố định, cửa chớp và mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m nếu có thỏa thuận với chủ bất động sản ở bên. Trường hợp nếu thỏa thuận bị hủy bỏ thì sẽ phải bít lỗ thông, cửa sổ mà không phải thương lượng, xét xử.
– Kể từ ngày 3/4/2008 các quy chuẩn trên được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD đó là: Tất cả các bộ phần của công trình nhà ở từ cánh cửa đi, cửa sổ không được quá giới hạn đất mà không quy định cụ thể hạn chế quyền như trước nên áp dụng các quy định mở cửa sổ theo BLDS 2005.
– Từ 28/12/2012 đến nay các quy định mở cửa sổ 2019 được thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đang có hiệu lực thi hành TCVN 9411: 2012: Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế (Tiêu chuẩn ban hành kèm theo quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012).
Như vậy, quy định về mở cửa sổ mới nhất hiện nay từ năm 2012 đến nay 2019 được thực hiện dựa trên các các căn cứ từ quy định về trổ cửa sổ trong xây dựng ở nhiều văn bản:
- Bộ luật Dân sự 2015.
- Luật Xây dựng 2014
- Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế
- Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng…
2. Quy định pháp luật liên quan đến trổ cửa sổ
Quy định pháp luật có được phép mở cửa sổ sang nhà bên cạnh hay không, giới hạn quyền mở cửa sổ sang nhà liền kề như thế nào? Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.”
Đồng thời, Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quy định về mở cửa sổ sang nhà bên cạnh cụ thể như sau:
“Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
- Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”
Như vậy, theo quy định này thì chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa ra vào và cửa sổ hướng quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện tuy nhiên sẽ phải mở theo quy định của pháp luật xây dựng.
Trong đó, Luật xây dựng 2014 không quy định việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc phải Áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 6 Luật xây dựng 2014). Vì vậy, quy định mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm (đối diện, liền kề) sẽ thuận theo các quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Cụ thể tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia này như sau:
– Nếu tường nhà xây sát với ranh giới của lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác: Không được phép mở cửa sổ, cửa thông gió, cửa đi lại.
– Nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà hàng xóm bên cạnh, đối diện từ 2,0m trở lên: Được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, thông hơi.
– Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề: nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng: được mở cửa thông gió, cửa kính cố định để lấy sáng với khoảng cách cạnh dưới của các loại cửa phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Đồng thời, nếu sau này đất liền kề xây dựng công trình thì các cửa sổ này phải chấp nhận không được sử dụng (bít lại).
3. Quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung
Đối với luật trổ cửa sổ ra lối đi chung, ngõ chung, đất công cộng được quy định tại điều 178 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, pháp luật xây dựng cho phép được mở cửa sổ, cửa ra vào quay sang đường đi chung khi tuân thủ các quy định về luật xây dựng. Đồng thời, khoản 2 Điều 178 BLDS cũng quy định về giới hạn luật xây nhà trổ cửa sổ ra ngõ đi chung: “2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”
Theo đó, đối với cửa sổ mở ra lối đi chung phải đảm bảo quy định về khoảng cách mặt dưới mái che với đường đi chung tối thiểu là 2,5m.
Song song với quy định tại BLDS thì tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế tại điểm 6.4.3 về cửa đi, cửa sổ cũng có quy định về luật xây dựng trổ – mở cửa sổ như sau: Trường hợp tiếp lô nhà liền kề tiếp giáp với đất công cộng, vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống, các không gian công cộng không ảnh hưởng tới nhà liền kề trên thì được phép mở cửa sổ đố định hoặc các bộ phận trang trí cửa nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định có được mở cửa sổ sang đất liền kề trong từng trường hợp.
Như vậy, luật mở cửa sổ mới nhất cho phép chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa sổ nhìn sang nhà bên cạnh nhưng có giới hạn về khoảng cách cửa sổ tới đất nhà bên cạnh hay chiều cao mái che cửa sổ khi mở ra lối đi chung, đất công cộng.
Và nếu là tường chung thì muốn trổ cửa sổ phải được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (giấy thỏa thuận mở cửa sổ). Trường hợp tường sát liền nhau thì chủ sở hữu chỉ được đục tường, đặt kết cấu trên phần tường của mình.
4. Mở cửa sổ có phải xin giấy phép xây dựng
Hiện nay, pháp luật không quy định về vấn đề phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp mở trổ cửa sổ. Những sửa chữa mở cửa sổ thuộc đối tượng được miễn giấy phép theo quy định tại khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, việc không yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng không có nghĩa l chủ sở hữu nhà được tùy ý mở trổ cửa sổ mà vẫn phải tuân thủ các quy định về vấn đề này.
Hay nói cách khác không phải xin phép không có nghĩa là thích là gì thì làm dù là mở cửa sổ trên không gian nhà đất thuộc quyền sở hữu. Chỉ khi việc trổ cửa đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn mở cửa sổ theo quy định của pháp luật xây dựng mở trổ cửa sổ mới được thực hiện.
Lưu ý các quy định mở cửa sổ để có bố trí đúng quy chuẩn, mang lại không gian đẹp
5. Quy định xử lý vi phạm về mở cửa sổ
Theo quy định nếu vi phạm các quy định về xây dựng mở, trổ cửa sổ không đảm bảo các tiêu chuẩn sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Cụ thể, khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cố tình xây dựng cửa sổ nhằm cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được sử dụng, quản lý hợp pháp của người khác thì sẽ bị:
- Phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng
- Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng nếu có (trong trường hợp xây dựng nhà ở mở cửa sổ, lối đi trái quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
- Buộc phá dỡ, hoàn nguyên trạng công trình vi phạm
Như vậy, nếu có hành vi vi phạm khoản 7 Điều 15 thì có thể người vi phạm sẽ bị xử phạt vi vi phạm hành chính theo quy định trên.
Trong trường hợp cần tư vấn thêm các vấn đề về mở cửa sổ đối với nhà ở liền kề, quý khách hàng có thể liên hệ với MLT Lawyers qua số điện thoại 0286.2727.987 hoặc 0919.211.048 hoặc qua email: [email protected]